Immer wieder wird vom sogenannten Verkehrswert gesprochen, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechseln soll. Für Verkäufer und Käufer ist es gut zu wissen, was es damit genau auf sich hat.
Der Verkehrswert, häufig auch als Marktwert bezeichnet, repräsentiert den geschätzten Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt ihrer Bewertung. Diese Schätzung berücksichtigt verschiedene Faktoren, darunter die aktuelle Marktsituation, den Zustand der Immobilie, ihre Lage sowie ihre Ausstattung. Dabei spielen ausschließlich objektive Kriterien eine Rolle. Aspekte wie die emotionale Bindung an die Immobilie werden nicht berücksichtigt.
Bei der Bewertung des Verkehrswertes werden Aspekte wie die Bausubstanz, das Alter des Gebäudes, Renovierungsbedürftigkeit, architektonische Besonderheiten und die energetische Effizienz berücksichtigt.
Einer der größten Fehler beim Verkauf eines Hauses ist es, den Marktwert der Immobilie nicht zu kennen. Wird der Kaufpreis zu hoch angesetzt, können interessierte Käufer abgeschreckt werden, während ein zu niedriger Preis für den Verkäufer finanzielle Einbußen bedeutet. Es gibt jedoch noch weitere Fälle, in denen eine Wertermittlung wichtig ist.
Wenn der Verkehrswert offiziell angefordert wird, etwa bei Erbschaften, Scheidungen, Steuererhebungen oder Zwangsversteigerungen, muss er von einem Gutachter festgestellt werden. Auch bei der Beleihung einer Immobilie für Finanzierungszwecke oder in Versicherungsfragen ist die Bestimmung des Verkehrswertes unerlässlich.
Das Verkehrswertgutachten, auch bekannt als Marktwertgutachten, bestimmt den möglichen Verkaufspreis einer Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen. Bei der Erstellung solcher Gutachten greift man häufig auf Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zurück. Diese Ausschüsse, etabliert in den einzelnen Bundesländern, sind primär für die Sammlung und Auswertung von Kaufpreisdaten für Grundstücke und Immobilien verantwortlich. Sie wurden 1960 ins Leben gerufen, um eine größere Transparenz auf dem Grundstücks- und Immobilienmarkt zu gewährleisten.
In der Immobilienbewertung werden verschiedene Arten von Wertgutachten unterschieden. Es gibt das Kurzgutachten, das einen schnellen Überblick über den Wert gibt, und das gerichtsfeste Verkehrswertgutachten, das auch als Vollgutachten bezeichnet wird und umfassende Details zur Wertermittlung liefert.
Das Kurzgutachten wird unter Beachtung der gesetzlich festgelegten Verfahren für vollständige Verkehrswertgutachten erstellt, jedoch mit bestimmten Einschränkungen. Dieses Gutachten dient primär der Einschätzung des Marktpreises und ist in der Regel ausreichend für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Es hilft, den optimalen Angebotspreis zu ermitteln und Kaufinteressenten einen fundierten Preis vorzuschlagen. Auch bei einer Scheidung oder Erbschaft ohne juristische Konflikte kann das Kurzgutachten hilfreich sein. Es lässt sich schnell anfertigen, umfasst meist nur zwei bis drei Seiten und ist günstiger als das Vollgutachten.
Für komplexere Fälle ist das gerichtsfeste Verkehrswertgutachten die erste Wahl. Dieses umfassende Gutachten wird vor allem bei offiziellen Anlässen und in Rechtsstreitigkeiten benötigt. In der Regel dauert es zwei bis vier Wochen, bis ein solches Gutachten erstellt ist. Die Kosten belaufen sich auf etwa 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie, können aber in komplizierteren Fällen auch höher ausfallen.
Der Verkehrswert einer Immobilie kann mithilfe von drei unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren bestimmt werden: dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren am besten geeignet ist, hängt von der Art der Immobilie ab. Häufig ist es auch vorteilhaft, mehrere dieser Methoden zu kombinieren, um eine genauere Bewertung zu erzielen.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie kommt insbesondere dann zur Anwendung, wenn der zu erwartende Ertrag im Vordergrund steht, zum Beispiel bei Mietobjekten. Bei diesem Verfahren spielen der Wert der baulichen Anlagen und der Bodenwert eine entscheidende Rolle. Darüber hinaus wird berücksichtigt, welche Jahresnettokaltmiete der neue Eigentümer potenziell erzielen kann. Von diesem Ertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, die Risiken wie Mietausfall und Aufwendungen für Instandhaltung oder Verwaltung sowie nicht umlagefähige Betriebskosten beinhalten.
Das Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren werden zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien die Verkaufspreise ähnlicher Objekte herangezogen, wobei vergleichbare Merkmale wie Lage, Nutzung und Zustand der Immobilien berücksichtigt werden. Der Zustand, das Baujahr, die vorhandenen Außenanlagen und das soziale und wirtschaftliche Umfeld des Standortes, primär die Nachbarschaft sowie die Alters- und Einkommensstruktur, sind entscheidende Größen bei der Wertermittlung. Das Verfahren kommt vor allem bei Grundstücken, Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften und baugleichen Reihenhäusern zur Anwendung. Bei Grundstücken wird häufig der Bodenrichtwert zur Wertermittlung herangezogen, der anhand der Bodenrichtwertkarte ermittelt wird.
Das Sachwertverfahren
Wenn nicht ausreichend Vergleichsobjekte vorhanden sind, wird vorrangig das Sachwertverfahren angewendet. Dabei wird der Bodenwert getrennt vom Objektwert betrachtet. Die Baukosten werden ebenso berücksichtigt wie die Wertminderung durch Alterung. Immobiliengutachter bewerten, ob es sich um eine Standard-, einfache oder hochwertige Bauweise handelt. Sie beurteilen die Wertminderung aufgrund des Baujahres und schätzen, was ein vergleichbarer Neubau in der jeweiligen Region auf dem aktuellen Markt kosten würde.
Die Ermittlung des professionellen Verkehrswertes wird typischerweise von einem Makler oder einem Gutachter durchgeführt. Immobilienmakler bringen nicht nur tiefgehende Kenntnisse des Marktes mit, sondern haben auch regionale Expertise und ein umfassendes Verständnis der lokalen Immobiliensituation. Bei Bedarf können sie auf ein Netzwerk von Fachexperten zurückgreifen und bieten Unterstützung beim Verkauf einer Immobilie.
Immobiliengutachter sind in der Regel zertifizierte Fachleute, zu denen häufig Bauingenieure oder Architekten gehören, die auch freiberuflich tätig sein können. Ein gerichtlich anerkannter Verkehrswert muss grundsätzlich von einem zertifizierten Immobiliengutachter festgestellt werden.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst, die je nach Situation unterschiedlich ins Gewicht fallen. Die Lage spielt eine entscheidende Rolle und bezieht sich auf die Region, die Stadt oder den Stadtteil sowie die unmittelbare Umgebung der Immobilie. Ebenso wichtig sind der Zustand und das Baujahr der Immobilie, wobei hier vor allem die Qualität der Bausubstanz und die energetische Beschaffenheit zählen, nicht nur optische Aspekte.
Die Größe der Immobilie, differenziert nach Wohn- und Nutzfläche, sowie die Ausstattung, die beispielsweise den Zustand von Fenstern und Bodenbelägen umfasst, sind weitere wesentliche Faktoren. Auch die Zimmeraufteilung, also die Anzahl und der Schnitt der Räume, beeinflusst den Wert. Rechtliche Rahmenbedingungen wie Denkmalschutz können ebenfalls eine Rolle spielen.
Zudem wird der Verkehrswert durch die aktuellen Marktbedingungen beeinflusst, wobei ein hohes Angebot und geringe Nachfrage den Marktpreis steigen lassen. Auch im Grundbuch eingetragene Altlasten wie Wegerechte können den Wert einer Immobilie mindern.